Maisons abandonnées : quelles solutions pour la commune ?

Question écrite n° 24028 de M. Jean Louis Masson (Moselle – NI) (publiée dans le JO Sénat du 24/11/2016 – page 5066)

Le 24 novembre 2016 Monsieur Jean-Louis Masson réitère sa demande à Mme la ministre du logement et de l’habitat durable sur le fait qu’il arrive dans les petites communes rurales que les nouveaux propriétaires des maisons les laissent à l’abandon. Faute d’entretien, ces immeubles se dégradent, ce qui nuit alors à l’esthétique du village et empêche indirectement l’installation d’une nouvelle famille. Il souhaiterait qu’elle lui indique si elle envisage de prendre des initiatives pour remédier à ce type de situation.

Réponse du Ministère du logement et de l’habitat durable (publiée dans le JO Sénat du 06/04/2017 – page 1374)

Le maire a à sa disposition plusieurs procédures pour résoudre les difficultés liées à la présence d’immeubles laissés à l’abandon sur le territoire de sa commune.

En premier lieu, si l’immeuble à l’abandon tombe en ruine ou fait courir un risque pour la sécurité des occupants (s’il y en a), des voisins ou des passants, le maire dont l’intervention est dans ce cas indispensable peut utiliser les pouvoirs de police dont il dispose en matière de péril. Il peut mettre en demeure le propriétaire de faire les travaux nécessaires pour mettre fin au péril dans un délai fixé. À défaut de réalisation des travaux dans ce délai, le propriétaire peut se voir appliquer une astreinte administrative jusqu’à complète réalisation des travaux. Le maire peut également se substituer au propriétaire défaillant pour la réalisation des travaux requis.

Le maire dispose par ailleurs de deux autres procédures qui lui permettront d’incorporer les biens laissés à l’abandon dans le patrimoine de sa commune.

• La procédure relative aux « biens en état d’abandon manifeste » (articles L. 2243-1 et suivants du code général des collectivités territoriales). Elle concerne les immeubles qui ne sont manifestement plus entretenus. Les immeubles peuvent être vacants ou non, et leur propriétaire connu ou non. Tout d’abord le maire doit dresser un constat de l’état d’abandon manifeste à l’occasion duquel il détermine la parcelle visée par la procédure. Il doit ensuite rechercher le propriétaire. Il constate par procès-verbal l’abandon manifeste de la parcelle et définit la nature des travaux qui permettraient de faire cesser l’état d’abandon. Ce procès verbal est adressé au propriétaire (s’il est connu) et fait l’objet de publicité. À l’issue d’un délai de trois mois, à défaut de réalisation des travaux ou de convention avec le propriétaire par laquelle ce dernier s’engage à réaliser les travaux dans un délai déterminé, le maire constate l’état d’abandon manifeste de la parcelle par un procès verbal définitif. […]

La mairie a donc l’obligation de rechercher le propriétaire et de tenter de le localiser afin de lui lancer la procédure et éventuellement lui faire parvenir le procès verbal d’abandon manifeste de la parcelle. Dans ce cadre, le recours à un agent de recherches privées est parfaitement légitime afin de prouver la bonne foi de la commune qui aura, même en cas de recherches infructueuses, mis tous les moyens à sa disposition en oeuvre.

• La procédure relative aux biens sans maître (article 713 du code civil et les articles L. 1123-1 et suivants et L. 2222-20 du code général de la propriété des personnes publiques). Elle a pour vocation à être utilisée, soit dans le cas où le propriétaire de l’immeuble est inconnu et les taxes foncières n’ont pas été payées depuis plus de trois ans, soit si le propriétaire est connu mais a disparu ou est décédé depuis plus de 30 ans sans héritier (ou avec des héritiers ayant renoncé à la succession). Le conseil municipal doit prendre une délibération autorisant l’incorporation du bien dans le domaine de la commune, après s’être assuré par toutes les diligences possibles que l’immeuble peut effectivement être qualifié de bien sans maître. L’incorporation du bien est constatée par un arrêté du maire. Les EPCI peuvent également revendiquer la propriété de ces biens sans maître depuis la loi ALUR susmentionnée. Il convient de noter enfin que les biens dont le propriétaire est décédé depuis moins de 30 ans, sans héritier ou dont les héritiers ont refusé la succession (succession en déshérence) appartiennent à l’État en application de l’article 539 du code civil.

Le détective privé peut également intervenir dans le cas d’un propriétaire décédé afin rechercher les éventuels héritiers avant de pouvoir lancer une procédure.

Source : Question écrite n° 24028 de M. Jean Louis Masson